La volatilità dei capitali in cerca di atterraggio, la moltiplicazione dei decisori e dei detentori di poste, le incertezze sull'effettiva mappa della domanda, la necessità di far leva sul capitale privato per l'esaurirsi delle risorse pubbliche, le esigenze di una partecipazione attiva e non limitata all'ascolto, e, infine, ma non per importanza, la conversione delle strategie urbanistiche dall'espansione al riuso e dal consumo alla sostenibilità, sono tutti fattori che tendono a spostare il contenuto del piano urbanistico verso progetti mirati, valutazioni ex ante, procedure negoziali. Perequazione e compensazione, nelle loro diverse possibili applicazioni, così come tutta la logica del piano "a geometria variabile", implicano la trasferibilità e la commerciabilità dei diritti edificatori. Meccanismo legittimo a parere di molti giuristi ma non esente da rischi se non radicato in una inoppugnabile documentabilità (o, come si direbbe oggi, "tracciabilità", soprattutto in ordine agli asservimenti di terreno) e se non sostenuto da un efficiente sistema di valutazione degli stati di fatto e di diritto. E, non si dimentichi, in mancanza di una specifica legislazione nazionale. In questo contesto e da queste premesse si snoda il volume, che muove dall'ampia casistica di strumenti di Partenariato Pubblico-Privato (PPP) che oggi consentono la realizzazione di interventi pubblici con risorse private. Strumenti nei quali l'equilibrio economico finanziario, assieme alla trasparenza delle valutazioni, assume un ruolo centrale per le scelte delle pubbliche amministrazioni e dei soggetti privati, garantendo, ai primi, il raggiungimento degli obiettivi pubblici e, ai secondi, l'esistenza degli elementi economici alla base dell'investimento. Tali valutazioni, tuttavia, nel caso delle trasformazioni urbane non possono essere svolte esclusivamente mediante l'applicazione della modellistica finanziaria, ma devono nascere necessariamente da un approccio integrato fra diverse discipline. Un approccio basato, quindi, sulla valutazione di fattibilità nella quale la tecnica urbanistica, la conoscenza dei diversi strumenti di PPP e la valutazione economica si fondono per costruire percorsi urbanistico-procedurali, approcci morfologico-progettuali, scelte dimensionali e funzionali, cronoprogrammi tempistici e conseguenti piani economico-finanziari che garantiscano, a tutto campo, la sostenibilità del futuro PPP. L'autore segue questo filo conduttore cercando di comporre, in alcuni tratti in forma manualistica, l'intero processo della valutazione economica delle trasformazioni urbane. Il percorso per la "costruzione" dei PPP che ciascuno degli strumenti oggi più diffusi necessita in forma preventiva, viene perciò delineato mettendo in primo piano i "quesiti estimativi" alla base di ciascuno strumento, sia in termini di obiettivi economici per ciascuno dei partner, pubblico e privato, sia in termini di possibili ipotesi per la definizione di scenari alternativi.

Francesco Rubeo
Francesco Rubeo, ingegnere e dottore di ricerca in Tecnica Urbanistica, è da diversi anni docente a contratto in Tecniche di Valutazione e Programmazione dell'Università degli Studi di Roma "La Sapienza". E' stato direttore tecnico della società Risorse RPR SpA e responsabile dell'area sviluppo e valorizzazioni dell'Agenzia del Demanio, attualmente è amministratore della Società Euromade che svolge attività di consulenza ed assistenza ad imprese e pubbliche amministra-zioni. In tali ruoli, oltre che a coordinare molti progetti di ricerca e progetti com-plessi formati da segmenti professionali diversi, ha potuto sviluppare ed avviare numerose esperienze di partenariati pubblico-privati, sperimentando e testando così le potenzialità di gran parte degli strumenti oggi disponibili. Urbanistica presso le Facoltà di Ingegneria ed Architettura "Ludovico Quaroni"